1112 Código Civil: o que diz sobre o trespasse

O artigo 1112.º do Código Civil é a regra que permite ao arrendatário de um espaço comercial passar o seu lugar a outra pessoa, sem precisar da autorização do senhorio, quando vende o negócio por trespasse. Se procura perceber o que diz o 1112 Código Civil, a resposta curta é esta: o trespasse é livre, mas tem de ser feito por escrito, comunicado ao senhorio e respeitar o mesmo ramo de atividade.

Neste artigo explicamos, em linguagem simples, o que o texto da lei estabelece, quando é que não há trespasse e o que deve verificar antes de comprar ou vender um estabelecimento. Não substitui o aconselhamento de um advogado ou solicitador, mas ajuda-o a chegar à conversa com as perguntas certas.

O que diz o 1112 Código Civil

O artigo tem como epígrafe «Transmissão da posição do arrendatário». No essencial, a lei permite que a posição do arrendatário seja transmitida por ato entre vivos, sem depender da autorização do senhorio, em dois casos:

• no caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial;
• a favor de quem, no prédio arrendado, continue a exercer a mesma profissão liberal, ou de uma sociedade profissional de objeto equivalente.

Na prática, o 1112 Código Civil funciona como a porta de entrada do trespasse de espaços arrendados. Isto é importante porque, em regra, quem arrenda um espaço não pode simplesmente entregá-lo a outra pessoa. No trespasse, a lei abre uma exceção: o novo explorador fica no lugar do anterior arrendatário, com o contrato de arrendamento a seguir com o negócio.

Se quer uma visão mais ampla sobre o tema, leia também o nosso artigo sobre o trespasse no Código Civil.

Quando é que não há trespasse

O n.º 2 do artigo diz expressamente que não há trespasse em duas situações. Convém conhecê-las, porque se o negócio não for um verdadeiro trespasse, a transmissão do arrendamento sem autorização do senhorio deixa de estar protegida pela lei.

Quando falta o estabelecimento

Não há trespasse quando a transmissão não é acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento. Ou seja, não basta ceder o contrato de arrendamento: tem de passar também o negócio, com o que o faz funcionar.

Imagine um café em que o dono entrega apenas as chaves do espaço ao novo inquilino, levando consigo a máquina de café, o mobiliário e o equipamento da cozinha. Aqui, dificilmente haveria um trespasse nos termos da lei, porque o estabelecimento não foi transmitido em conjunto.

Quando muda o ramo de atividade

Também não há trespasse quando a transmissão visa o exercício, no prédio, de outro ramo de comércio ou indústria ou, de um modo geral, a sua afetação a outro destino. Se uma pastelaria for trespassada para o comprador abrir lá um escritório, a lei não considera que exista trespasse.

Esta regra do 1112 Código Civil protege o senhorio, que arrendou o espaço para uma finalidade e não é obrigado a aceitar outra por via de uma transmissão que dispensa o seu consentimento.

Forma e comunicação ao senhorio segundo o 1112 Código Civil

O n.º 3 do 1112 Código Civil é curto mas decisivo: a transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio. Na prática, isto significa duas coisas.

• Contrato escrito: o trespasse deve constar de um documento assinado pelas partes, onde fique claro o que se transmite (instalações, equipamento, mercadoria, clientela, marca, contratos) e por que valor.
• Comunicação ao senhorio: o senhorio tem de ser informado da transmissão. Convém fazê-lo de forma que fique prova da data e do conteúdo, por exemplo por carta registada.

Não é preciso pedir licença ao senhorio, mas é necessário avisá-lo. Para saber como o fazer passo a passo, consulte o nosso guia sobre a comunicação do trespasse ao senhorio.

Direito de preferência do senhorio

O n.º 4 do artigo prevê que o senhorio tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento, salvo convenção em contrário. Em termos simples, se o trespasse for feito a troco de um preço, o senhorio pode ter a possibilidade de ficar com o negócio nas mesmas condições oferecidas ao comprador.

A expressão «salvo convenção em contrário» quer dizer que as partes podem ter acordado, no contrato de arrendamento, que o senhorio não tem esse direito. Por isso, antes de fechar um trespasse, leia com atenção o contrato de arrendamento e confirme o que lá está escrito. Para perceber melhor a posição do proprietário do espaço, veja os direitos do senhorio no trespasse.

O que acontece se o destino do prédio mudar

O n.º 5 do artigo dá ao senhorio a possibilidade de resolver o contrato quando, depois da transmissão, seja dado outro destino ao prédio ou quando o transmissário não continue a exercer a mesma profissão liberal. Na prática, o comprador de um negócio não deve alterar a finalidade do espaço sem ter a certeza de que o contrato e a lei o permitem.

Quem compra um restaurante e quer mantê-lo como restaurante não terá, em princípio, este problema. Quem sonha transformar uma loja num alojamento ou num armazém deve procurar aconselhamento jurídico antes de assinar.

Exemplos práticos de trespasse em Portugal

Para tornar o 1112 Código Civil mais concreto, vejamos três cenários hipotéticos.

Uma loja de roupa em Braga. Imagine que a proprietária decide reformar-se e vende o negócio a uma jovem empresária: passam as instalações, o stock, o equipamento e a carteira de clientes, e a nova lojista continua no mesmo ramo. Fazem um contrato escrito e comunicam-no ao senhorio. Este é o cenário típico de um trespasse conforme o artigo.

Um restaurante em Lisboa. Imagine que o dono vende o restaurante com cozinha, mesas e licenças de funcionamento a um comprador que mantém a atividade de restauração. Se o contrato de arrendamento não afastar o direito de preferência, o senhorio pode ter de ser ouvido sobre o preço e as condições. Pode ver as oportunidades da categoria Restauração para se inspirar.

Um gabinete de uma profissão liberal. Imagine uma psicóloga que cede o consultório a uma colega que continua a exercer a mesma profissão no local. Aqui aplica-se a segunda hipótese do n.º 1, e não a do trespasse de estabelecimento.

Checklist antes de assinar um trespasse

Antes de avançar, confirme os pontos seguintes:

1. O contrato de arrendamento está em vigor e o senhorio está identificado?
2. O que se transmite é um verdadeiro estabelecimento, com instalações, equipamento e mercadoria?
3. O comprador vai manter o mesmo ramo de atividade e o mesmo destino do espaço?
4. O contrato de trespasse será escrito e o senhorio será avisado?
5. O contrato de arrendamento prevê ou afasta o direito de preferência?
6. As dívidas, os contratos de trabalho e as licenças foram verificados?

Para uma visão geral sobre contratos de arrendamento associados, consulte também o guia trespasse e arrendamento em Portugal.

Onde consultar o texto oficial

O texto consolidado do Código Civil está disponível no Diário da República. A lei vai sendo alterada, por isso confirme sempre a versão em vigor antes de tomar uma decisão, e peça apoio a um profissional quando o negócio envolver valores relevantes.

Conclusão

O artigo 1112.º do Código Civil dá segurança a quem compra e a quem vende um negócio arrendado: o trespasse é possível sem autorização do senhorio, desde que se transmita o estabelecimento, se mantenha o ramo de atividade, se faça um contrato escrito e se informe o proprietário. Ignorar estes passos pode custar caro.

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