Comprar Negócios: Checklist Para Verificar Antes de Assinar

Quem quer comprar negócios já a funcionar poupa meses de arranque, mas assume também os problemas que o negócio tem, mesmo os que não se veem. A regra de ouro é simples: só compra bem quem verifica antes de assinar. Neste guia fica com um roteiro de verificação em cinco frentes: números, contrato de arrendamento, equipamentos, pessoas e documentos.

Não é um guia sobre onde procurar, para isso já temos o guia completo para comprar negócios para venda. Aqui o foco é outro: o que confirmar, pela ordem certa, antes de pagar um cêntimo.

Porque é que comprar um negócio existente exige mais cuidado do que parece

Num negócio em atividade, o preço pedido reflete a clientela, a localização, o nome e o equipamento. O problema é que o vendedor conhece o negócio por dentro e você não. Essa diferença de informação é normal, mas obriga-o a pedir provas em vez de aceitar promessas.

Uma boa regra é separar o que o vendedor diz do que consegue demonstrar. Faturação, margens, clientes habituais e despesas mensais devem ser sempre confirmados em papel, não apenas numa conversa à mesa do café.

Passo 1: perceber de onde vem o dinheiro

Peça os extratos de faturação e as declarações fiscais dos últimos anos e compare-os com o que o vendedor afirma. Não se limite ao valor total: veja a evolução mês a mês, a sazonalidade e a dependência de poucos clientes.

Perguntas que deve fazer sobre os números

• A faturação sobe, desce ou está estável nos últimos anos?
• Quanto do negócio depende de um único cliente, fornecedor ou funcionário?
• Quais são os custos fixos mensais: renda, salários, energia, seguros, software?
• Existem dívidas a fornecedores, ao Estado ou à banca?

Se não consegue explicar de onde vem o lucro em duas frases, ainda não percebeu o negócio. Considere pedir a um contabilista independente que analise os documentos antes de avançar.

Compare também o negócio com outros do mesmo tipo e da mesma zona. Se uma pastelaria de bairro apresenta margens muito acima do habitual, há duas explicações possíveis: ou é excecional, ou os números não contam a história toda. Em ambos os casos, vale a pena perguntar mais antes de avançar para uma proposta.

Passo 2: o contrato de arrendamento decide quase tudo

Em muitos negócios de rua, o espaço é arrendado, e o valor real do que está a comprar depende do contrato. Pergunte quanto tempo falta, qual é a renda atual, como pode ser atualizada e que obrigações tem o inquilino.

Quando o negócio é transmitido com o espaço, falamos de trespasse. O Código Civil (artigo 1112.º) prevê que a posição do arrendatário pode ser transmitida, sem autorização do senhorio, no trespasse de estabelecimento comercial. A lei estabelece também que a transmissão deve ser celebrada por escrito e comunicada ao senhorio. Se quer perceber melhor o conceito, leia o nosso guia prático do trespasse.

Atenção: a lei diz que não há trespasse quando a transmissão não vem acompanhada das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos do estabelecimento, nem quando o espaço passa a ter outro destino. Por isso, se pretende mudar de ramo, confirme com um advogado antes de assinar.

Trespasse ou compra de empresa?

Pode comprar o estabelecimento (trespasse) ou as quotas da sociedade que o explora. Na compra de quotas, herda a empresa inteira, incluindo dívidas e contingências passadas. No trespasse, compra o conjunto de bens e a posição no arrendamento. A diferença é importante, e explicamo-la em trespasse ou venda de empresa.

Passo 3: ver o que está realmente incluído no preço

Faça uma lista de tudo o que faz parte da venda e confirme que existe e funciona. Equipamentos, mobiliário, stock, marca, telefone, redes sociais, domínio do site e contratos com fornecedores devem estar descritos por escrito.

Imagine que está a comprar um café em Lisboa. A máquina de café pode estar em regime de aluguer com a marca fornecedora, o frigorífico pode ter avaria recorrente e a esplanada pode ter licença própria que não passa automaticamente para si. Nada disto aparece no anúncio, mas muda o valor do negócio.

Passo 4: pessoas, clientes e fornecedores

Se o negócio tem trabalhadores, perceba quem fica, com que contratos e há quanto tempo. Em muitos casos, os contratos de trabalho acompanham a transmissão do estabelecimento, por isso confirme com um advogado ou contabilista as consequências antes de fechar.

Fale, sempre que possível, com os fornecedores principais e, se o vendedor deixar, conheça alguns clientes habituais. Um negócio que vive da relação pessoal do dono com os clientes perde valor se o dono sair no dia seguinte. Combinar um período de acompanhamento é uma boa forma de reduzir esse risco.

Passo 5: documentos e licenças

Peça cópia de todos os documentos relevantes e confirme-os junto das entidades competentes. Os mais comuns são:

• contrato de arrendamento e recibos de renda;
• licenças e autorizações da câmara municipal para o tipo de atividade;
• declarações de situação regularizada com as Finanças e a Segurança Social;
• contratos de energia, água, seguros e equipamentos em aluguer ou leasing.

As regras variam consoante o município e o tipo de atividade. Em restaurantes e cafés, por exemplo, a verificação das licenças é ainda mais importante. Veja os negócios disponíveis na categoria Restauração para ter uma ideia do que se procura e se vende.

Como comprar negócios sem pagar demais

Depois de verificar tudo, chega a negociação. Use as falhas encontradas como argumento objetivo: renda a subir, equipamentos antigos, clientes concentrados. Não é desrespeito, é a forma normal de ajustar o preço ao risco.

Três ideias para proteger a sua posição

• Sinal e prazo: pague um sinal pequeno e combine um prazo para concluir as verificações.
• Preço faseado: pague parte à assinatura e parte mais tarde, ligada a condições verificáveis.
• Declarações do vendedor: peça que o contrato declare que não existem dívidas ou litígios ocultos.

Procure ainda perceber se compensa pesquisar na sua zona. Os mercados de Lisboa e do Porto têm mais oferta, mas também preços e rendas mais altos. Compare sempre com cidades mais pequenas antes de decidir.

Erros frequentes de quem compra o primeiro negócio

O erro mais comum é a pressa: decidir em poucos dias porque o vendedor diz que há outros interessados. O segundo é comprar com o coração, escolhendo um negócio só porque gosta do espaço ou do ramo. O terceiro é esquecer o dinheiro de maneio: depois de pagar, ainda precisa de meses de caixa para fornecedores, rendas e salários.

Antes de assinar, faça também um orçamento realista dos primeiros doze meses, incluindo obras pequenas, reposição de stock e um valor de reserva para imprevistos. Quem compra sem esta margem fica sem folga logo ao primeiro problema, e é nessa altura que muitos bons negócios correm mal.

Por fim, evite pagar tudo antes de ter o contrato de trespasse assinado e a comunicação ao senhorio tratada. Os documentos oficiais do Código Civil estão disponíveis no Diário da República.

Conclusão

Comprar um negócio é uma decisão que se prepara. Com um roteiro claro, os números confirmados, o contrato de arrendamento lido com atenção e as licenças verificadas, reduz muito o risco de más surpresas. Se vai comprar, veja os anúncios de negócios à venda; se está do outro lado, publique o seu anúncio grátis e chegue a compradores informados.